20日，国务院针对近期部分热点城市房价上涨趋势明显，出台了有关调控措施。最大的亮点在于：一是扩大个人住房房产税改革试点范围；二是细化限购。一石激起千层浪，上述房地产调控政策信号引发了市场各方人士的高度关注。
　　新国五条内容
　　完善稳定房价工作责任制。
　　及时采取限购等措施，严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税，改革试点范围。
　　增加普通商品住房及用地供应。
　　加快保障性安居工程规划建设。
　　加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定。
　　A
　　政策解读：
　　房产税是最大看点
　　对于房地产调控新“国五条”，上海易居房地产研究院副院长杨红旭进行了如下解读：其一， 新“国五条”政策力度并不小，但值得关注的亮点是在2012年期间听过，此次再度要求各地制定的房价调控目标。2011年要求，各地确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。随着市场的降温，2012年中央没有要求各地制定目标。而现在重新要求“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”，范围缩小，但是在2012年停止之后重新启动，可以说是有新意的。
　　其二，坚决抑制投机投资性购房。这条意味着限购小规模升级。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。有些城市，尤其是中西部的省会城市，原来限购执行得比较宽松，如果按“统一要求”，则接下来会调整方案，进一步收紧。
　　其三，房产税铁定扩容。要在今年扩大范围，以一线城市和少数高房价的二线城市为主，具体城市不易预测，预计接下来按照常规流程，国务院或相关部委将一一下发相关实施细则。其他房价上涨过快的城市，省级政府应要求其及时采取限购等措施。“当前绝大部分三四线城市，房价涨幅温和，符合标准的极少。未来新增的限购城市，肯定不会超过10个城市，甚至可能一个都没有。”杨红旭预计。
　　其四，加快保障性安居工程规划建设。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。这也是所谓新型城镇化的重要组成部分“将农民工市民化”，在住房保障方面的一种体现。接下来，各地公租房的需求将大幅增加，各地政府必须加大建设公租房力度。
　　此外，诸如严格实施差别化住房信贷政策将会有更多想象空间。
　　B
　　本土反应：
　　等待下发正式文件
　　“目前厅里还没有收到正式的文件，现在正在等正式文件下来。”四川省住房与城乡建设厅有关人士向记者表示，他们只有收到正式文件后，再结合四川的实际情况研究具体的贯彻落实意见。长期从事房地产业研究的四川省社科院研究员田炎表示，此次会议的最大看点就是房地产税，这是在国务院常务会议上首次提出要扩大房地产税改革的试点范围。“房地产税是迟早要推的，因为这是一个调控方式转变的必要条件，即由过去的政策或者行政方式调控转为经济或者市场方式调控。同时，也是由短期性调控行为，转变为长期性调控行为的标志。”
　　田炎说告诉《金融投资报》记者，目前我国的房产税主要在生产环节，今后将逐渐转移到消费环节上来，其中最主要的表现就是物业税，即只要你的物业达到了征税的起点，将被按年征收物业税。“当然，这是一个循序渐进的过程，开始时征收力度不会很大。”
　　对于限购、限贷问题，田炎认为，从新规来看，限购、限贷将继续实施，特别是限贷方面应该提高二套房的首付成数和利率，降低投资性和投机性购房的“杠杆率”。“从四川房地产市场的实际来看，尽管从房价的绝对值来看，比北京、上海、广州、深圳要低得多，但结合四川的人均收入水平来看，房价仍然偏高。”田炎认为。
　　C
　　专家观点：
　　应在房屋供求上“做文章”
　　长城证券研发中心总经理向威达告诉记者，国务院常务会议再次强调房地产调控，可能与去年下半年以来房地产再次偏热，部分城市房价上涨过快有关。但从报道来看，国务院常务会议只是一个原则性的“说法”，没有具体的实施细则。如在房地产税收这一块上，征税对象在什么环节征收，税基、税率是多少？都不清楚。“从目前上海和重庆两地实施的情况来看，效果并不明显。”向威达认为，其原因在于：一是征税对象不多，如上海规定，人均住宅面积在60平方米以上部分才被征税；二是税率低。
　　在向威达看来，目前我国在房产税征收方面的政策与调控方向是不一致的：一方面，管理层希望通过增加市场供应量来平制房价，但另一方面却加大了房屋交易环节的税收，而没有在房屋持有环节上“做文章”。这样，使拥有多套房者并不急于出手，市场供求关系不能获得改善，房价下不来。应该增加房屋持有环节的税收，而且其税率可以根据房价涨跌情况而相应变化，使其无利可图。“目前的政策还是低于预期，此次调控政策的实质性东西就是房产税究竟有多大的力度。”向威达表示，经济要转型，对房地产业的依赖程度要降低，政府也将GDP的增长速度作了下调，我赞成“渐进式”地进行调控，相信实施细则也不会来得太"陡"。”
　　对于这个调控政策出来后，对房地产行业和地产股的影响，向威达表示，一方面，去年整个房地产行业的业绩不错而且已经锁定于去年的财务报表中，因此，房地产调控新政不会对目前正在公布的上市房地产公司年报产生负面影响。但另一方面，既然房地产调控新政及其实施细则将出，再加上全国“两会”在即，市场对其预期将产生一定作用，因此暂时宜观望。
　　·分析师说法·
　　新时代证券裴明华：
　　房价影响有限
　　从上海、重庆的试点效果来看，因为尺度很大，免税范围很广，所以影响较弱。所以此次的 新“国五条”对房价的影响作用不大。
　　根据重庆发布的试点暂行办法，重庆房产税针对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。税率由0.5%-1.2%。而上海则对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。
　　除上述原因外，在近日关于各地收紧公积金贷款政策的消息出来以后，房地产板块已经调整较为充分，龙头股的估值也从先前的高位，逐渐恢复到正常或者较为合理水平。其次，城镇化下市场仍不改中长期看好房地产行业。城镇化背景下，房屋销售肯定会很火爆。在2020年前，中国城镇化进程很快，需求增加也快。
　　预计新“国五条”后，地方政府肯定会出台后续配套政策，房地产板块受负面压制，短期难有上涨机会。但因为目前板块估值较为合理，所以跌幅不大，后期会震荡前行。
　　爱建证券吴正武：
　　房产税扩容余地很大
　　扩大房产税征收试点范围留有的余地很大。此次的新“国五条”并没有什么新意，国务院只是出台了比较具有原则性的政策。但是房产税的征收范围扩大到多少，税率提高到什么程度都可以进一步细化。
　　此项政策给不断上涨的房价浇了一盆冷水，会议进一步明确了政府调控不放松的态度。从去年四季度开始，沿海房价结束回调开始上涨，成交量也不断放大，使得市场对于调控松绑充满了预期，很多购房者恐慌入市。而新“国五条”明确了调控的决心，使得房价上涨预期破灭。加上现在龙头房地产股已经成为了融券卖空的标的，不少资金趁此做空，也使21日地产板块应声下跌。不过，该政策对房地产板块的影响不大。中央的政策目前还只是模糊的框架，打击力度不大，具体还要看地方政府的配套政策。在相关的细则出台之前，房地产板块的影响不是很大。但是征收房产税是大势所趋，会逐步在全国范围推广。一旦税率提高到不能转嫁的时候，投机投资性需求就不再存在。  

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